انتقال سرقفلی

امروز اکثر مردم کشور ما کلمه «سرقفلی» را کم و بیش می شناسند. گاهی ارزش اقتصادی «سرقفلی» بیش از بهای ملک است. در شهرهای بزرگ، نقاطی وجود دارد مانند بازارهای پررونق که مالکیت، ارزش و معنی و مفهوم خود را از دست داده، هرچند هنوز ملک مورد اجاره در دفتر املاک به نام شخصی غیر از مستأجر ثبت شده و دولت طبق ماده 22 قانون ثبت فقط موجر را مالک می شناسد، ولی این صاحب «سرقفلی» است که در نگاه عموم مالک محل کسب خود تلقی می شود. در این نقاط تنها ثمره مالکیت اجاره بهای اندکی است که مالک از مستأجر خود دریافت می کند. در دید عرف، مالک واقعی کسی است که بیشترین منافع ملک عاید او می شود.

مبنای نظری حقی که در کشورهای غربی معادل کلمه «سرقفلی» است، دقیقاً با مبنای نظری آن در کشور ایران متفاوت میباشد، در کشورهای غربی «سرقفلی» تابعی از گرایش مشتریان به محل کسب است، ناشی ار تلاش کاسب یا بازرگان و مدیریت او برای جذب مشتری. در ایران ارزش «سرقفلی» از خصوصیات و موقعیت ملک می باشد و اندکی هم از قدمت کسب در محل کسب تبعیت می کند. در نتیجه تغییر و نحوه مدیریت در محل کسب یا جذب مشتری اصولاً تأثیری ندارد یا اگر داشته باشد در افزایش یا کاهش بهای «سرقفلی» اثری نخواهد داشت.

از جمله امتیازاتی که عملاً برای مالکین محل های کسب پذیرفته شده وجهی است که مالکین عرفاً در ازای موافقت خود با انتقال محل کسب از مستأجر دریافت می کنند که نوعاً معادل ده الی پانزده درصد قیمت روز «سرقفلی» است و چون قانونی در این مورد وجود ندارد، چه بسا مبلغ دریافتی موجر کمتر از ده یا بیش از پانزده درصد و تابع تراضی طرفین باشد.

تا این مرحله به حق مستأجرین محل های کسب که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 باشند، از نگاه عرفی و الفاظ مصطلح بین مردم غیر حقوقدان توجه داشتیم که با مسامحه آن را «سرقفلی» می نامند، در حالیکه اصطلاح سرقفلی در این قانون پیش بینی نشده است. حق ادامه کسب برای مستأجر در ملک استیجاری پس از انقضای مدت عقد اجاره که در قانون فوق به صورت آمرانه پیش بینی شده و تراضی طرفین خلاف آن باطل و بلااثر است «ماده 30 » حق کسب یا پیشه یا تجارت نامیده شده است که مفهوماً با عنوان «سرقفلی» متفاوت است، اگرچه در بسیاری از روابط موجران و مستاجران این دو مفهوم آن چنان با یکدیگر آمیخته و مختلط می شوند که تفکیک آن از یکدیگر حتی از نظر ارزش اقتصادی مقدور نیست، به عبارت دیگر معلوم و مشخص نیست چه میزان از مبلغ دریافتی موجر یا مستأجر اول از مستأجر دوم بابت سرقفلی و چه مبلغی بابت حق کسب یا پیشه یا تجارت است.

اگر بخواهیم از سرقفلی به عنوان حقی متفاوت با حق کسب یا پیشه یا تجارت تعریفی ارائه دهیم، باید گفت سرقفلی عبارت است از وجوهی که مالکین در ازای تحمل محدودیت مالکیت خود در عقود اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 دریافت می کنند و چون عقد اجاره طبق این قانون منعقد شده، بلافاصله حق کسب یا پیشه یا تجارت به نفع مستأجر و به زیان مالک بر قرار می شود. محدودیت های مالک در این نوع عقود منحصر به برقراری حق کسب یا پیشه یا تجارت نیست. محدودیت های دیگری نیز وجود دارد که در این مقال موضوع قابل بحث نیست.

در رابطه بین موجر و مستأجر تابع قانون مصوب1356، ترازوئی برقرار می شود که در یک کفّه آن حق کسب یا پیشه یا تجارت به نفع مستأجر محل کسب و در کفّه دیگر وجهی گذارده می شود معادل بهای حق کسب یا پیشه یا تجارت که عرف آن را تحت عنوان سرقفلی نام گذاری کرده و پذیرفته است. حال که قانون روابط موجر و مستأجر مصوب1376 نیز لفظ «سرقفلی» را در ازای امتیازاتی متداول تعریف کرده که مالک به مستأجر محل کسب در موارد و شرایط خاصی واگذار می کند، حقوقدانان نیز می توانند و باید آنچه را که مستأجر در برابر حق کسب یا پیشه یا تجارت، موضوع قانون مصوب سال1356 به موجر پرداخت می کند، بدون تردید و تزلزل « سرقفلی» بنامند و بپذیرند تا این لفظ مصطلح عرفی در روابط موجر و مستأجر، محل های کسب بطور مطلق به رسمیت شناخته شود، هر چند نامی از آن در قانون مصوب سال1356 برده نشده است. خصوصاً که در بسیاری از اسناد رسمی و عادی عملاً بین موجرین و مستأجرین محل های کسب لفظ سرقفلی بکار برده شده و لفظی متداول و مرسوم می باشد.

طبق مقررات قانون مدنی مربوط به عقد اجاره، مستأجر در طول مدت اجاره مالک منافع عین مستأجره است و مانند هر مالکی حق دارد منافع متعلق به خود را به غیر منتقل کند و نیازی به کسب رضایت از مالک مورد اجاره ندارد، مگر اینکه در عقد اجاره به عنوان شرط ضمن العقد صریحاً از انتقال مورد اجاره به غیر منع شده باشد، ولی در عقود اجاره محل های کسب مشمول قانون مصوب1356، به این علت که طبق امر قانون، مستأجر حق دارد بعد از انقضای مدت اجاره همچنان به تصرف و کسب خود در مورد اجاره ادامه دهد، مستأجر تنها در صورتی می تواند مورد اجاره را به غیر انتقال دهد که قبلاً موافقت کتبی مالک عین مستأجره را جلب نماید و یا در ابتدای امر، ضمن عقد اجاره، صریحاً به مستأجر اذن انتقال مورد اجاره توسط مالک تفویض گردد که در اینصورت:

اولاً، این اذن با توجه به لزوم عقد اجاره قابل عدول و انصراف نیست.

ثانیاً، در صورتی که در سند عادی یا رسمی اجاره، حق انتقال عین مستأجره، بدون محدودیت زمانی و بطور مطلق به مستأجر تفویض شده باشد، در واقع وجهی که موجر بابت انعقاد این عقد از مستأجر دریافت نموده، شامل بهای حق کسب یا پیشه یا تجارت و نیز شامل بهای امتیازاتی است که به مستأجر واگذار و به او حق انتقال مورد اجاره به غیر بطور مطلق داده شده است و مستأجر به موجب این شرط حق دارد بدون رضایت بعدی مالک و بدون پرداخت وجهی، مورد اجاره را به غیر منتقل کند و انتقال گیرنده، یعنی مستأجر بعدی نیز از این حق برخوردار بوده و می تواند مورد اجاره را با لحاظ همان شغل به غیر واگذار نمایند.

  دفاتر اسناد رسمی نیز با ملاحظه شرط مزبور در سند رسمی اجاره، تا زمانی که اجاره نامه به قوت خود باقی است، موظفند سند انتقال مورد اجاره را بدون نیاز به موافقت مالک به غیر منتقل نمایند. بدیهی است در صورت امتناع از این تکلیف، سردفتر متخلف محسوب می شود. چنانچه واگذاری مورد اجاره به غیر در چنین شرایطی با سند عادی انجام شده، مستأجر انتقال گیرنده حق دارد با اقامه دعوی، الزام مالک عین مستأجره را به تنظیم سند رسمی اجاره بنام خود درخواست نماید، زیرا طرفین عقد ملزم به تبعیت و اجرای شرط ضمن العقد می باشند و اثر این شرط همچنان باقی است و تردید موجر، یقین ناشی از عقد اجاره و شرط ضمن آن را نقض نمی کند «استصحاب».

تهیه: دفتر اسناد رسمی 1027 تهران

نویسنده : دکتر غلامرضا طیرانیان

تنظیم: امیر حسین صراف رضوی