آنچه که لازم است درباره قولنامه بدانیم!

 

قولنامه در قانون و شریعت: قولنامه نوشته اى است غالباً عادى حاکى از توافق بر واقع ساختن عقدى در مورد معینى که ضمانت اجراى تخلف از آن، پرداخت مبلغى معین است. 

این توافق ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى است. قولنامه یک عمل حقوقى حاصل اراده دو طرف است که خواسته اند با این عمل، حقوق و تکالیفى در روابط حقوقى خود ایجاد کنند، مضاف بر این که ماده ۱۰ قانون مدنى که مبتنى بر اصل آزادى قراردادهاست عمل آنها را به رسمیت مى شناسد و در روابط حقوقى آنها مؤثر است. براى پى بردن به ماهیت واقعى قولنامه باید به عقیده طرفین توجه شود. ممکن است قولنامه فقط به امضاى یکى از طرفین رسیده باشد و در واقع تعهدى یکطرفه باشد. در این قبیل اسناد که فقط قول انجام معامله و وعده آن است مشمول ماده ۱۰ قانون مدنى نبوده و لازم الوفا نیست.

آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونى و شرعى ندارد و دادگاه ها نمى توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. اما اگر در قولنامه مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولى که قانوناً باید با سند رسمى واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حکایت از وقوع بیعى میان طرفین نماید و داراى امضاى طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگرى در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه اى از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمى نمى توانند به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند. مگر در موارد استثنا.

اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادى میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد مى شود مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ که قسمتى از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت مى دارد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا نمایند چنین قولنامه اى در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایى نیست و از شمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م است و ذینفع مى تواند از طریق مراجع قضایى الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند مى تواند حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نماید و ممکن است متن قولنامه به نحوى تنظیم گردد که دلالت نماید بر این که قصد طرفین آن است، در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در این صورت دادگاه مى تواند در صورت تقاضاى خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه الالتزام صادر نماید.

ماهیت قولنامه در ساحت شریعت و قانون

حکمت اجباری شدن ثبت املاک و تشریفات مربوط به خرید و فروش آن جلوگیری از وقوع معاملات معارض؛ اعمال نظارت بر انتقال سرزمین ملی؛ اجرای قوانین مالیاتی و توزیع عادلانه زمین است و از این لحاظ به نظم عمومی ارتباط نزدیکی دارد و با نگاهی دقیق به ابعاد مختلف مقررات ثبتی چنین دانسته می شود که هدف از وضع آن ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی و معاملاتی مردم بوده و از این طریق خواسته است منازعات و کشمکش های اجتماعی را کاهش داده و زندگی سرشار از اطمینان و آرامش را برای جامعه به ارمغان آورد و قاعدتا هر نگاه و تفسیری که معارض آن باشد محکوم به بطلان می باشد و باید اصلاح گردد.

پیش گفتار

همان طور که دستیابی به مسکن مناسب از عوامل موثر در رشد وبالندگی جامعه بشری می باشد، مقررات و قوانین جاری در جامعه هم باید به گونه ای تنظیم شود که بستر آرام بخشی را برای مردم فراهم سازد که متاسفانه تعارضات بین تفاسیر در ساحت شریعت و حقوق از یک سو و وجود نقاط آسیب در باورها و تعهدات اخلاقی عموم مردم در زمان مواجهه با مشکلات و به تعبیر دیگر زیاده خواهی های رو به فزون و گسست های جامعه سوزی که در مناسبات اقتصادی جامعه هر از گاهی خود نمایی می کند موجب گردیده خرید و فروش مسکن و حتی در مواقعی رهن و اجاره مسکن نیز درگیر و دار بی اخلاقی ها و سستی های قوانین و آرای محاکم دستخوش مشکلات و نابسامانی ها قرار گیرد.

موضوع قولنامه و عملکرد بنگاه های املاک امروزه موجبات معضلاتی برای زندگی عمومی مردم و محاکم گردیده، به گونه ای که پرونده های بی شماری در داد گاهها درحال رسیدگی است که ناشی از معاملات قولنامه ای بوده که فروشنده ملکی را به طریق قولنامه به چند نفر فروخته است و یا اینکه بدون داشتن مالکیت یا اذن فروش ملک را به دیگری ابتیاع نموده و یا خانه ای را به رهن و اجاره چند نفر در زمان واحدی درآورده است که سرمنشاء عمده این وضعیت به بی اخلاقی های حاکم در جامعه و بی ثباتی تعهدات انسانی از یک جهت و نابسامانی های مهارتی در بنگاههای املاک و عدم حاکمیت مهندس علمی و حقوقی در روابط دولت و مردم مرتبط می باشد!! نگارنده در این یادداشت بر آن است که ماهیت قولنامه را در ساحت شریعت و حقوق دست مایه تحلیل قرار دهد و راهی برای برون رفت از معضل معاملات قولنامه ای را پیش روی قرار دهد.

قولنامه درساحت شرع

عربون (قولنامه) به فتح عین و راء و عربون و العربان با ضمه عین و سکون راء اسمی است غیر عربی که به گفته مولف المعجم الوسیط عبارت است: مقداری از بها که پیشتر پرداخت می شود تا اگر معامله انجام پذیرفت بخشی از بهای کامل باشد وگر نه از آن فروشنده باشد. ابن اثیر نیز در همین راستا قولنامه را چنین شرح کرده است: کالایی را خریده و به صاحب آن چیزی پرداخت کرده باشد تا اگر معامله انجام یابد بخشی از بها به حساب آید وگر نه از آن صاحب کالا باشد و خریدار حق بازگرداندن آن را ندارد و مشابه همین تعریف در آثار امام مالکی و سایرین هم آمده است.

با ملاحظه این دسته از شروح وارده برمفهوم شرعی قولنامه است که موجب گردیده اهل شریعت در ماهیت قولنامه قائل شوند که: قولنامه همانند فروختن با حق خیار، مشروط است بدین سان که دو طرف به خریدار حق خیار می دهند به شرط پرداخت مبلغی معین. بدین معنی که قرارداد فروش همراه است با حق خیار مشروط به تملیک درآوردن آن چه به فروشنده پرداخته است، به هنگام برهم زدن معامله و اگر آن را برهم نزدند مبلغ پرداختی بخشی از بها به حساب آی و از این رو درقواعد شریعت فروش قولنامه ای همان فروختن با شرط حق خیار مشروط به نظر آمده و جایز می باشد زیرا شرط مذکور ذاتا جایز و رضایتمندانه درخود قراداد آمده است.

مبنای مکملی که درنظر اهل شریعت در جهت مجاز بودن خرید و فروش به طریق قولنامه رسیده است احادیث مستند از نبی مکرم اسلام و حضرت علی (ع) است که فرموده اند:<المسلمون عند شروطهم الا کل شرط خالف کتاب الله عز وجل ،فلا یجوز><لا یجوز البیع العربون الا ان یکون نقدا من الثمن> قولنامه در لسان حضرت امیر (ع) جز در صورتی که بخشی از پول بها باشد جایز نیست و به تعبیر دیگری فروش قولنامه ای تنها در صورتی که به هنگام امضای نهایی معامله بخشی از بها به حساب آید جایز شمرده شده است نه آنگاه که جدا از خود بها باشد.

با ملاحظه همین ملاکات است که در فتاوای فقهای عظام و طریق شریعت، قولنامه بخشی از مبایعه تلقی گردیده و مفاد آن صحیح و الزام آور می باشد و درشرایط کنونی نیز روح حاکم بر دادگاههای ایران پذیرش و تنفیذ قولنامه هاست. برهمین اساس هیات عمومی دیوان عالی کشور در 2 مرحله و در 2 رای نقض و اصراری به شمار ه های سی دو - یک هزار و سیصد و هفتاد و چهار- و شش یک هزار و سیصد و هفتاد و پنج، حکم بر صحت و موثر بودن آثار تعهدات مندرج درقولنامه داده و آن را فروش نامه به حساب آورده است.

ماهیت قولنامه درساحت قانون

اصل حاکمیت اراده که در متون قانون از جمله مواد صد و نود و یک و 339ق.م اشاره شده است ضروری می سازد هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرداد انشا می کند در عالم اعتبار و حقوق تحقق یابد و هیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد، مگر اینکه مانع مزبور برخاسته از یک مصلحت باشد. مانند تاثیر اراده در معامله مربوط به مواد مخدر. پس اگر از منظر صحت اراده و نفوذ آن به موضوع نگریسته شود چنین می آموزیم که: فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست بلکه باید ان را در معامله صحیحی شمرد که پیش از ثبت سند عادی نزد ادارات دولتی و محاکم دادگستری آشکار ساخت.

با نگاهی گویا به بعضی از مواد قانون ثبت هم چنین پنداشته نمی شود که فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی باطل باشد، بلکه آنچه که به اتفاق در مواد پیرامون آن ذکر شده است حکایت از آثار آن در استفاده در ادارات دولتی و .... دارد. مانند ماده 48 قانون ثبت اشاره به عدم پذیرش این گونه اسناد در ادارات و محاکم دارد و از این لحاظ گفته می شود آنچه درماده 48 مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است، سند معامله است، نه خود معامله این که عنوان محاکم در کنار ادارات در این ماده یاد شده است، منظور به صرف ارایه آن نزد ادارات و محاکم بدون رسیدگی و رای قضایی مورد نظر است نه اینکه در مقام دعوی و حتی منظور نظر قانونگذار در غیر ممکن بودن در ارائه به ادارات هم فهمیده نمی شود که سند باطل است بلکه مفهوم آن این است که برای اعمال تصرفات مالکانه مانند وثیقه گذاشتن ملک سند ثبت نشده در بانک ها یا تحصیل پروانه ساختمانی و...ممکن نیست.

به این ترتیب در مقام تفسیر ماده چهل و هشت قانون ثبت چنین پنداشته شده است که: عنایت قانون گذار صرفا سند ثبت نشده معامله غیر منقول و هدف محدود کردن دلیلیت و آثار سند مزبور بوده است، نه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج در قولنامه. ایضا ماده 22قانون ثبت که می گوید:<دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت> دلالت بر بطلان معامله ای که در دفتر املاک ثبت نشده است، ندارد و از نگاه دیگر توجه به مواد 72 و93 قانون ثبت چنین مستفاد می گردد که سند عادی در موارد و شرایط محدودی از اعتبار نیز برخوردار می باشد. زیرا آمده است: کلیه معا ملات غیر منقولی که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود. اطلاق ماده 1291 ق.م نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله غیر منقول درصورتی که طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق کند یا سند عادی مزبور در دادگاه ثابت گردد، از اعتبار سند رسمی برخوردار خواهد بود.

درسالهای اخیر در بعضی از قوانین از جمله قانون اراضی شهری و قانون زمین شهری و آئین نامه مربوط به آن و ماده 147اصلاح قانون ثبت مصوب سال1365، به موارد متعدد دیگری برخورد می کنیم که در آن اعتبار انتقال زمین بدون تنظیم سند رسمی و با تنظیم سند عادی مورد تایید قرار گرفته است. با ملاحظه آن چه از منظر حقوقی و قانونی بدست آمد این که :از جمله آثار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی این است که خریدار میتواند حتی بدون درخواست الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع، فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع کند.

سوالات پیش رو

• یک - هرگاه مال غیر منقول، توسط مالک به 2 نفر، یکی با سند رسمی و دیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدم بر تاریخ سند رسمی قرار گیرد تکلیف چه می شود؟
• دو - هر گاه یک ملک باسند عادی به 2 نفر فروخته شود تکلیف چیست؟

جواب سوالها

• جواب سوال یک- سند عادی قابل استناد در برابر خریدار با سند رسمی نیست زیرا طبق ماده 1305ق.م چنین وضع شده است که: در اسناد رسمی تاریخ معتب راست حتی علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.
• جواب سوال دو - برای پاسخ به این سو ال که فراوان اتفاق می افتد باید جهات و موقعیت های چندگانه ای را ملاحظه کرد.

اولا: اگر هرچند سند فاقد تاریخ یا دارای تاریخ واحدی باشند و تقدم هیچ یک بر دبگری نیز از سوی فروشنده تایید نمی شود، درنتیجه نمی توان هیچ یک را بر دیگر ترجیح داد که نتیجه حاصل از این ابهام رد خواسته دارندگان سند عادی در موضوع مطروحه در دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی.

ثانیا: اگر بایع تقدم تاریخ یکی از چند بیع واقع شده تایید کند باید بیعی که تقدم آن به وسیله بایع مقدم شمرده شده است دارای اعتبار دانست.

ثالثا: اگر سندهای مورد بحث دارای تاریخ متفاوت یا یکی از آنها دارای تاریخ و دیگری بدون تاریخ باشد، سند عادی تاریخ دار یا دارای تاریخ مقدم معتبر به حساب خواهد آمد.

اجتماع شریعت و قانون

درحال حاضر رویه قضایی به حق، گرایش به معتبر دانستن سند عادی در موضوع تنظیم سند معامله املاک ثبت شده می باشند که این وضع منبعث از تفسیر و برداشت فقها و حقوقدانان از مفهوم فقهی و قانونی قولنامه می باشد.

از این رو هیچ تزاحمی در مبنا و تعریف مفهوم و کارکرد قولنامه در ساحت فقه قانون به نظر نمی رسد بلکه هر یک با زبان مخصوص به خود به صحت آن پرداخته اند و در هیچ قالبی نمی توان اختلافی در این میان مشاهده کرد. اما مشکل چیست؟

به نظر نگارنده سطور، مشکل در مفهوم و منطوق کلام اصحاب فقه وحقوق نیست بلکه آن چه که باعث شده است موضوع تنظیم قولنامه ها دغدغه اهل قضا وجامعه حقوقی شود هرج و مرج حاکم در بنگاههای املاک و به تبع آن نابسامانی هایی که در نتجه تنظیم غیر علمی و غیر اصولی قولنامه ها و اصولا اسناد عادی گریبان گیر جامعه کرده است.

• الف - از سویی کم سوادی و گاهی کم سوادی بنگاهداران موجب می شود بزهکاران و باندهای تبهکار از فرصت استفاده کرده و اموال خود و دیگران را به چند نفر فروخته و از این میان موجب مشکلات بی شماری را برای مردم و دولت فراهم می سازند.
• ب - عدم صلاحیت بنگاهها در استعلام و پاسخگو نبودن مراجع ذی ربط به آنها معامله ای را واقع می شود که در عالم خارج ظهور نداشته و باعث پیدایش امیدهای کاذب در مردم و بعد ناهنجاریهای طاقت فرسایی را بدنبال دارد.
• ج - ازدحام و تراکم پرونده های قضایی یکی از بحرانهای پیش روی دستگاه قضایی بوده که مشکلات اخلاقی، اقتصادی و اجتماعی فرارانی را د رپی داشته است که در این مجال امکان پرداختن به آن نیست و این منطقی نیست که از یک طرف اسناد عادی را معتبر بدانیم و از سوی دیگر در مواجهه با اختلاف راه حل را به محاکم بسپاریم! وا ز این راه باعث انباشت مشکلات شویم.
• د - نظم عمومی و عدم تعارض آرا و اقدامات با آن از جمله اموری است که همگان بر آن اتفاق نظر دارند و چیزی نیست که بتوان برای مراعات حال و زندگی دسته ای از مردم از آن سرپیچی کرد و حکمت اجباری شدن ثبت املاک و تشریفات و تشریفات مربوطه به خرید و فروش آنها، جلوگیری از معاملات معارض، اعمال نظارت بر انتقال سرزمین ملی، اجرای قوانین مالیات و توزیع عادلانه زمین است و از این لحاظ با نظم عمومی ارتباط کامل و تنگاتنگی دارد و اعتقاد به اینکه بیع و انتقال با سند عادی واقع می شود و ثبت در دفتر رسمی تشریفات متمم آن است همه تمهیدات را بیهوده می کند.

راه حل

• یک- باقبول صحت عقد بیع یا اجاره و صلح و...با سند عادی اما تنظیمات بنگاهها و کلا اسناد عادی را همان قولنامه پذیرا باشیم و اگر پولی هم رد و بدل می شود با ذکر ضمانت و اصطلاحی مشابه آن که اثری از تحقق بیع نباشد.
• دو - تحقق بیع را لزوما از صلاحیت های دفاتر اسناد بدانیم زیرا با صلاحیتی که دارند، قبل از هر اقدامی از اهلیت متعاملین و عدم ممنوعیت قانونی طرفین برای معا مله و نسبت بایع و موجر یا سایرین را آگاهی پیدا می کنند و درنتیجه از بسیاری از ناملایمات کاسته می شود.
• سه - راهکارههای مناسب برای تعیین جایگاهی قانونی و مسئولیت پذیر برای مشاورین املاک می تواند در کاهش مشکلات موثر باشد زیرا در شرایط کنونی نظر به تحقیقاتی که صورت گرفته شده است، بنگاهها هیچگونه جایگاهی در میان متعاملین ندارند الا یک واسطه عرفی! و معلوم نیست که آیا تعریف و وظایف دلال بر آنها متوجه است یا حق العمل کار یا وکیل و...

ازاین رو به نظر می رسد می بایست با الهام از قوانین موجود راهکاری مناسب در نظر گرفته شود. شرح وظایف و تعریفی که از صنعت دلالی در قانون تجارت و قانون مصوب 1317 و آیین نامه دلالی معاملات ملکی مصوب 1319با عملکرد بیرونی صاحبان بنگاهها شباهت فراوانی دارد که صدور پروانه اشتغال این دسته از مشاغل براساس شرح وظایف دلالی معاملات املاک صادر گردد و مسئولیت های هر یک از دارندگان پروانه ها براساس تعریفی باشد که برای دلال صورت گرفته است. آنگاه می توان بر اساس آن با سپردن تمام مسئولیت به شخص دلال بدون ورود در این که سندی به نام مبایعه تنظیم گردد، شخص دلال به نمایندگی از متعاملین موظف به انطباق صورت جلسه ای امر بیع را به تنظیم در دفتر خانه مطابق قانون ارجاع می دهد که با این فرض نتایج ذیل حاصل می شود:

• الف : نظم عمومی مورد احترام قرار گرفته می شود.
• ب : سند عادی و تعهد آوری تنظیم نشده است که برای اثبات آن موجبات افزایش پرونده های قضایی در دادگستری فراهم شود.
• ج : تکلیف داشته های قانونی کشور در حوزه اموال غیر منقول هم از ثبات بیشتری برخوردار می گردد.
• د : زمینه فعالیت باند های بزه مانند جاعلین، شرخران و کلاهبرداران و....مسدود می گردد.

توسعه فرهنگ استفاده از سند رسمی و کم شدن معاملات وکالتی به شفاف شدن نظام مالیاتی و افزایش درآمد دولت نیز کمک خواهد نمود.

منبع: سایت دیوانعالی کشور

تهیه: دفتر اسناد رسمی 1027 تهران

تنظیم: امیر حسین صراف رضوی